Publiskajā telpā pēdējo mēnešu laikā ir aktualizēts jautājums par esošās nekustamo īpašumu darījumu noslēgšanas kārtības maiņu, piedāvājot, ka nākotnē šādus darījumus būtu jāapstiprina notariālā akta kārtībā, kā arī papildus notāriem tiktu dotas tiesības izvērtēt noslēdzamā darījuma būtiskos noteikumus, piemēram, pirkuma cenu.

Tā kā esošās kārtības maiņa ir būtisks notikums, visām ieinteresētajām personām būtu svarīgi sākotnēji saprast pamatojumu šādiem piedāvājumiem, lai izvērtētu tās nepieciešamību. Tomēr līdz šim nav tikusi sniegta statistiskā informācija, vai vispār pastāv problēmas ar esošo regulējumu – cik ir viltotu parakstu gadījumu, kad tie ir viltoti, kas ir šo viltojumu izpildītāji, cik ir atceltu darījumu, pamatojoties uz šādām problēmsituācijām. Kā var saprast patlaban, runa ir tikai par atsevišķiem gadījumiem, kad bijuši krāpšanās nekustamā īpašuma darījumos, un tie visi ir saistīti tieši ar notāru sagatavotajiem dokumentu apstiprinājumiem. Līdz ar to, manuprāt, šobrīd nepastāv būtiskas problēmas, uz kuru pamata būtu nepieciešama visas nekustamo īpašumu darījumu reģistrācijas sistēmas maiņa.

Notāru paustajām bažām par problēmām nekustamā īpašuma darījumos nav pamata arī tāpēc, ka līdzīga situācija varētu tikt attiecināta uz Uzņēmumu reģistra darbību, kur tiek reģistrētas komercsabiedrības un to amatpersonas – arī tādas, kas ir īpašnieces daudziem nekustamajiem īpašumiem. Pašreizējā reģistrācijas kārtība Uzņēmumu reģistrā ir ilgstoši uzlabota, ievērojot arī antireiderisma normas, un tā ir ātra, droša un efektīva. Uzņēmējiem netiek prasīta jebkādu notariālo aktu dokumentu piemērošana saistībā ar dokumentu iesniegšanu Uzņēmumu reģistrā, un reģistrācijā tiek maksimāli izmantots elektroniskais paraksts. Līdz ar to nav pamatota notāru izvirzītā tēze, ka tikai notariālā akta kārtībā apstiprināti darījumi ir droši – pastāvošā komercsabiedrību reģistrācijas kārtība to neprasa, kas apliecina, ka valsts var nodrošināt gan fizisko, gan juridisko personu tiesību reģistrāciju bez notariālo aktu piemērošanas.

Tādēļ šos atsevišķos krāpšanas gadījumus nekustamā īpašuma darījumos varētu viegli novērst, pašiem notāriem elektroniski nosūtot nostiprinājuma lūgumus zemesgrāmatu tiesnešiem par parakstītajiem līgumiem, nevis visus līgumus apstiprinot notariālā akta formā. Tādu izmaiņu veikšana būtu pilnībā atbalstāma, un to varētu veikt nekavējoši.

Manuprāt, būtu lietderīgi arī diskutēt, vai straujajā e-vides un elektroniskā paraksta attīstības laikmetā, kad tuvākajos gados visā Eiropā gan uzņēmumu dibināšana, gan darījumu izpilde notiks elektroniskā vidē, notariāls paraksta apstiprinājums, vēl jo īpaši darījuma izpilde notariālā akta formā, jau nav kļuvis par arhaismu. Drīzāk valstī būtu jādarbojas pretējā virzienā un jāatbalsta plaša elektronisko parakstu ieviešana arī nekustamā īpašuma darījumos.

Jāatceras, ka civiltiesiskie darījumi ir privāti darījumi, un nav pieļaujama tendence, kad jebkura valsts amatpersona, tajā skaitā notārs, pārāk daudz iejaucas darījumu privātumā. Darījuma pusēm ir tiesības pašām noteikt savus darījuma nosacījumus, un valsts seko nodokļu nomaksai ar Valsts ieņēmumu dienesta (VID) starpniecību – notārs nav VID struktūrvienība.

Nav saprotams, kāpēc tieši notārs pēkšņi kļūs par personu, kas varēs izvērtēt nekustamā īpašuma cenu un darījuma noteikumus – tā ir uzņēmēju brīva izvēle, un notāriem nav jāiejaucas šādos darījumā. Uzņēmējs var pieaicināt vērtētājus vai profesionālus konsultantus, lai novērtētu cenu vai citus darījuma nosacījumus – jo uzņēmējs ir tiesīgs pārdot savu īpašumu par savu brīvi izvēlētu cenu, un tas nav pamats notāriem izvērtēt pušu gribu. Uzņēmēji samaksā atbilstošās valsts nodevas, un, ja valstij ir iebildumi pret darījuma cenu vai pušu mērķi, izvērtēšanas funkcijas ir VID kompetencē.

Esošais regulējums arī nosaka, ka notariālais akts notāram ir balsī jāizlasa pirms tā parakstīšanas, tāpēc sarežģīta darījuma pirkuma līguma nolasīšana var aizņemt pat visu dienu, kad visām pusēm, tajā skaitā darījuma pušu vadītājiem, būs jābūt klāt un jāklausās, līdz notārs norunās visu to pašu, ko puses jau mēnešiem savstarpējās sarunās būs saskaņojušas. Notāriem kā valsts amatpersonām nav pietiekamu zināšanu un pieredzes, sastādot sarežģītus darījumus, – tas nevar būt notāru pienākums.

Jau šobrīd uzņēmēji var slēgt darījumus notariāla akta veidā, ko parasti veic vienkāršākos darījumos, kad nav iespēju vai vēlmes algot juristus. Kaut gan nav apkopota precīza informācija, var spriest, ka notariālie akti pašlaik veido aptuveni 10% no visu darījumu kopsummas. Tāpēc nav saprotams, kas ir par pamatu šīs situācijas maiņai. Ir dzirdēts, ka Rīgā dažreiz dienas laikā tiek iesniegts pat 200 nostiprinājuma lūgumu – pat ja valstī būtu 1000 notāru patlaban esošo nedaudz vairāk nekā 100 vietā, nav iespējams kvalitatīvi nodrošināt līguma sastādīšanu un saskaņošanu tādam darījumu apjomam.

Jebkurā nekustamā īpašumā darījumā vienmēr tiek parakstīts notāra apstiprināts nostiprinājuma lūgums, un jau šobrīd atbilstoši Notariāta likuma 116.panta otrajai daļai notāriem ir visas tiesības neapstiprināt parakstu īstumu uz dokumentiem, kuru saturs ir acīmredzamā pretrunā ar likumiem, kas aizsargā pārvaldes kārtību, sabiedrības tikumību vai personas godu. Tādēļ jebkurš notārs, ja viņam ir kādi iebildumi pret darījumu, jau šobrīd var atteikties apliecināt personu parakstus uz nostiprinājuma lūgumiem, tādējādi novēršot publiski paustās bažas par krāpšanās iespējām.

Praksē veidosies arī darba dublēšanās – uzņēmumu juristi un advokāti, tāpat kā līdz šim, nodarbosies ar darījumu saskaņošanu, bet notāri vēlreiz pārbaudīs saturu, tādēļ uzņēmēju izmaksas palielināsies. Savukārt notāru tiesības pārvērtēt darījumus radīs strīdus, pagarinās darījumu veikšanas laiku un sadārdzinās tos sakarā ar vērtēšanas un strīdu risināšanas izdevumiem.

Var droši prognozēt, ka radīsies sarežģījumi kompleksos darījumos, kuri sastāv gan no atsavinājuma, gan citiem darījumiem (cesijas, aizdevumu pārfinansēšana, servitūti, uzņēmumu iegādes nosacījumu izpilde utt.). Darījumu izpilde Latvijā kļūtu neizdevīgāka nekā kaimiņvalstīs, un diezin vai tas būs papildu stimuls jaunu investīciju piesaistei Latvijā.

Ideja samazināt zemesgrāmatu valsts nodevu no 2% līdz 1% ir pilnībā atbalstāma, jo tā ir patiešām nesamērīgi augsta salīdzinājumā ar kaimiņvalstīm. Vienlaikus arī jāuzsver, ka kaimiņvalstīs gan valsts nodevai, gan notāru izdevumiem ir noteikta maksimālā robeža, kuras nav Latvijā.

Taču valsts nodevas samazināšana nedrīkst tikt saistīta ar notariālo aktu piemērošanu nekustamā īpašuma darījumiem – šāds lēmums pasliktinās komercdarbības vidi Latvijā, noteiks nesaprātīgus apgrūtinājumus komercdarījumiem un paaugstinās uzņēmēju izmaksas. Tādas normatīvo aktu izmaiņas nav uzņēmēju un visas sabiedrības interesēs, ziņo Delfi.